Neues zum Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine gesetzlich vorgeschriebene Grundlage für Mietpreiserhöhungen und soll die Mieten in einer angemessenen Höhe gewährleisten. Das gilt aber nur für bereits vermietete Wohnungen bezüglich Mieterhöhungen.
Daher ist der Mietspiegel eigentlich ein Begründungsmittel für das  Mieterhöhungsverfahren.
Bei Neuvermietungen kann sich der Vermieter auch ausschliesslich am Markt orientieren. 

Es soll eine Erhöhung um 5,5% geben. Und es gibt eine „Klimakomponente“, d.h. ab KfW-Energieeffizienzhaus 55 ist ein weiterer Zuschlag von 5% zulässig.

Wenn also jemand 600 € Miete bezahlt und 60 € Heizkosten, so reduzieren sich bei einer Sanierung nach KfW55 die Energiekosten um 45%, also um 27€. Die 5%ige Erhöhung wäre wiederum 30€. Also bleibt es beim Mieter wie es war.
Das heisst im Klartext, der Mieter wird nicht von den hohen Nebenksoten, die ja bereits in den letzten Jahren stark angestiegen sind, entlastet.
Im Gegenzug müsste es dafür dann fairerweise einen Abschlag geben, wenn die Häuser nicht saniert werden……

Bei einem angespannten Wohnungsmarkt hat der Mietspiegel auch keinen großen Einfluss auf die Miethöhen bei Neuvermietungen. Der Vermieter nimmt, was er nehmen kann. Der Mieter zahlt, was er zahlen kann. Hauptsächlich er bekommt eine Wohnung.

Das zeigt ganz anschaulich eine von mir zusammengestellte Auflistung der Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt vom 21.07.2011. Es wurden alle, im online-portal des Ulmer Wochenblatt am 21.07.2011 angebotenen 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen aufgelistet:

Es sind insgesamt 40 Wohnungen, die aktuell angeboten werden. Die Durchschnittsmiete beträgt: 8,38 €/qm kalt

Demgegenüber stehen im Mietspiegel Mittelwertmieten von 4,75 € bis max. 7,51 €. Die höchste Miete überhaupt liegt bei 8,86 €.

Es gibt zwar einen §5 des „Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrecht“ das besagt:

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen,……

Unangemessen ist aber noch lange nicht Wucher und kann nicht unbedingt eingeklagt werden:

Es gilt einzig das Prinzip von «Angebot und Nachfrage» «Das ist schlichtweg freie Marktwirtschaft.»
Die  Mieter können ja in diesem Fall frei entscheiden, ob sie die Wohnung zum vorgegebenen Preis nehmen oder nicht.

Auch der Verband der Makler stellt klar:
….dass der Mietspiegel nicht für neu abgeschlossene Mietverträge gilt. Mit dem offiziellen Mietspiegel werden Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen begründet. Wenn es nach Auffassung der Makler und der Politik  keine „Mangellage“ am Wohnungsmarkt gibt, sind die um über 20 Prozent höheren Mieten im Vergleich zum Mietspiegel kein Problem.

……

Das Zustandekommen des neuen Mietspiegels in Ulm lässt mich auch wundern.
Man unterscheidet ja zwischen einem Qualifizierten und einem Einfachen Mietspiegel.

Der einfache Mietspiegel wird von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter und der Stadt einvernehmlich aufgestellt und anerkannt.

In Ulm sind das für die Vermieter:
Haus- und Grundeigentümer-Verein Ulm e.V.
Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e.V.
Ulmer Heimstätte eG
NUWOG
UWS

Für die Mieter:
Der Mieterverein Ulm Neu/Ulm

Das Verhältnis der Interessensvertreter ist sehr vermieterlastig.

Der Mieterschutzbund Ulm hätte z.B. als weitere Interessensvertretung der Mieter mit hinzugezogen werden können – für etwas mehr Ausgeglichenheit..

Degegen hier die Deffinition des qualifizierten Mietspiegels:
Aus dem BGB

§ 558d
Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Ein Hauptunterschied liegt auch darin, dass der qualifizierte Mietspiegel alle 2 Jahre erneut überprüft, und fortgeschrieben werden muss. Er darf nicht älter als 4 Jahre sein.


Insgesasmt bleit hier zu sagen, der Mietspiegel hat längst nicht den Einfluss auf die Miethöhen, wie gerne behauptet wird !

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