Wohungsbaudebatte – ein Trauerspiel

Zur Wohnungsbaudebatte 04.07.2013 von Annette Weinreich

Unsere jährlichen Wohnungsbaudebatten sollen heute in Form gegossen
werden.
Und zwar in das „Programm für preisgünstigen Wohnraum in Ulm“!
Es war ein langer Weg, aber heute wird sich nun erweisen, ob es nur
Worthülsen waren, oder ob wir auch bereit sind, entsprechende Taten
folgen zu lassen. Besonders freue ich mich über die Schützenhilfe von
Hilde Mattheis, die erst vorgestern in ihrer Veranstaltung wieder gezeigt
hat, dass die SPD in Sachen „bezahlbares Wohnen in der sozialen Stadt“
durchaus mit den Forderungen von uns Grünen mithalten kann.
Verwunderlich stimmt mich allerdings die Aussage der kommunalen SPD Politiker
in dieser Runde, die Situation in Ulm sei im Vergleich zu anderen
Innenstädten, wie Tübingen und Freiburg noch relativ entspannt…
Das Gegenteil ist der Fall weil nämlich Ulm auf dem besten Weg ist hier
aufzuholen – und das auf dem schnellsten Weg.
Die Welt schreibt in ihrem gestrigen Artikel zu dem Thema, dass eine
Mietensteigerung von drei Prozent jährlich durchaus moderat sei
(Teuerungsrate liegt derzeit bei 2%). Allerdings stiegen die Mieten in
Städten wie Kassel, Forchheim, Schwabach, Darmstadt und — Ulm um
satte durchschnittliche 9%.
Höchste Eisenbahn also, dem entgegen zu wirken.
Mit den vorliegenden Richtlinien befinden wir uns auf dem besten Weg,
wobei ich die Bedenken der privatwirtschaftlichen Bauträger nicht
unkommentiert lassen möchte.
Natürlich hat niemand etwas dagegen, dass die jährliche Neubaurate
deutlich erhöht werden muss. Natürlich ist auch mir klar, dass in den
letzten Jahren einiges verschlafen wurde. Die Bauwirtschaft ist zwar ein
schwerer Tanker, der nicht mal schnell auf Strömungen reagieren kann.
Aber Bund und Land haben in Sachen Wohnungsbau in den letzten 15
Jahren alles dem freien Markt überlassen – daher wurde nur dort gebaut,
wo auch hohe Renditen zu erwarten waren, anstatt die Bautätigkeiten am
Bedarf der Menschen vor Ort zu orientieren.
Und wenn wir jetzt nichts tun, bekommen alleine die Mieterinnen und
Mieter die Rechnung.
Also sollen jährlich 300 Wohneinheiten gebaut werden… davon aber nur
200 im Geschosswohnungsbau?
An dieser Stelle gebe ich zu bedenken, dass das für eine Stadt wie Ulm
und im Sinne der Innenentwicklung kein glückliches Verhältnis ist.
Immerhin sollen dann im Stadtgebiet Ulm jährlich 100 Einfamilien-,
Doppel- bzw. Reihenhäuser gebaut werden?!?

– hier würde ich eher auf moderne, innovative und urbane Wohnformen,
wie z.B. Baugruppenmodelle setzen. Wir sind keine Kleinstadt mehr!
In Ulm wird aktuell kaum saniert, stattdessen lieber abgerissen und neu
gebaut.
Deswegen müssen fairerweise auch die zurückgebauten Wohnungen
unbedingt in die Statistiken mit eingehen und die Neubauquote
entsprechend relativiert werden!
Der größte Knackpunkt für die Investoren ist jedoch die Forderung, dass
20% dieser neu gebauten Wohnungen als preisgünstiger Wohnraum zu
erstellen sind.

Problem 1:
Die 20-jährige Festschreibung der Miete auf den Mittelwert der
ortsüblichen Vergleichsmiete sei wegen der Schwankungen der
Immobilienmärkte zu weit gegriffen.

Der Ulmer Mietspiegel wurde erst letztes Jahr um 5,5% erhöht. Mit
Klimakomponente ist sogar ein weiterer Zuschlag von 5% möglich.
Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle 2 Jahre erneut und überprüft
werden. Der Mietspiegel ist also mitnichten ein starres System, das
an der Realität vorbei geht. Das würde das Instrument komplett ad
absurdum führen.

Problem 2:
Privatwirtschaftliche Bauträger würden nicht über nennenswerte
Mietwohnungsbestände verfügen und somit keine Finanzierungen
bekommen.

Wir reden von 20%, nicht 100%!
Wenn also diese 20% der zu erstellenden Mietwohnungen nicht
mehr zum Aufbau von Kapital-Sicherheiten der Investoren
hergenommen werden können, wird das ganz bestimmt nicht zum
Aussterben der privaten Bauwirtschaft führen. Vielmehr wird es dazu
führen, das sich die seriösen Firmen die durch Qualität überzeugen
gegenüber denen durchsetzen werden, die ihre wackeligen
Finanzierungen ausschließlich durch überhöhte Mieten abgesichert
haben. Der Markt wird – ganz im Sinne einer SOZIALEN
Marktwirtschhaft – gesunden.

Problem 3:
Rechnungen von Investoren, Bauträgern und Kapitalanlegern gehen nicht
mehr auf. Mietrenditen sind zu gering.

Das ist richtig. Das trifft auf die 20% der Wohnungen zu. Die
restlichen 80% können weiterhin gewinnorientiert auf den Markt
gebracht werden. Das Programm soll ja auch kein Kapitalanleger!
und Investorenprogramm sein, vielmehr soll es ein soziales
Programm für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt Ulm sein.
Und sollte die errechnete Gewinnmarge für die Investoren und
Bauträger zu gering sein, gibt es durchaus auch andere
Interessenten, wie z.B. private Baugruppen, die ein solches Projekt
dann für sich realisieren können.

Problem 4:
Umnutzung privater Konversionsflächen über 5000 qm wird dadurch
aufgeschoben bis bessere Rahmenbedingungen kommen.

Tatsächlich jedoch wird die Spekulation eingedämmt. Machen wir uns
doch nichts vor. Dass die Preise solcher Grundstücke in den letzten
Jahren für die Stadt Ulm immer unerschwinglicher wurden, lag nicht
zuletzt daran, dass diese Flächen viel Raum für Spekulation geboten
haben. Ganz besonders in einer prosperierenden Stadt wie Ulm, wie
der Gutachterausschuss in seinem letzten Bericht gerade aktuell
wieder vorgelegt hat. Die Bodenpreise stiegen in den letzten beiden
Jahren um 5 – 7%!

Problem 5:
Ich zitiere: „Es kann nicht sein, dass einer privatwirtschaftlichen Branche
diese öffentliche Aufgabe aufgebürdet wird und sie Versäumnisse der
Politik ausbaden muss. Reischmann und Abt müssen ihre Produkte an
wirtschaftlich Schwächere schließlich auch nicht preiswerter abgeben.“

Mag ja sein dass die Politik in den letzten Jahren diesbezüglich
geschlafen hat. Wir Grünen sprechen uns ja seit Jahren den Mund
fusselig…. Aber jetzt wacht sie ja vielleicht auf – die Politik. Nicht die
Kapitalanleger müssen hier etwas ausbaden, nein wir müssen
verhindern, dass die Mieterinnen und Mieter diese Fehlentwicklung
immer mehr ausbaden müssen.
Die Preise für Eigentumswohnungen im Erstkauf sind in Ulm seit dem
Jahr 2007 stark gestiegen. Die Preissteigerung von 2007 bis zum Jahr
2011 liegt bei rund 50 %. (s. Vorlage zur Wohnungsbaudebatte
20.11.12). Die Baukosten sind in dieser Zeit aber höchstens um 20%
gestiegen. Der Rest ist Spekulation.
Wer sich die Produkte von Reischmann und Abt nicht leisten kann,
wird vielleicht bei C&A oder im Baumarkt fündig.
Wer sich die Wohnungen der Kapitalanleger und Investoren in Ulm
nicht leisten kann, sitzt womöglich bald auf der Straße. Das ist der
feine Unterschied.

Wohnraumversorgung ist eine gesellschaftliche und keine
kapitalorientierte Aufgabe.

Auch bleibt den Investoren unbenommen, das
Landeswohnraumförderprogramm in Anspruch zu nehmen.

Seit ich hier an diesem Tisch sitze, kämpfe ich dafür, dass Wohnen in Ulm
bezahlbar und sozial ausgewogen bleibt. Ich vertrete schon immer die
Meinung, dass dies eine Aufgabe von Bund, Land und Kommunen ist.
Auch die Stadt Ulm muss ihrer Verantwortung gerecht werden und
jegliche Projekte, die dieses Programm unterstützen – und das sind auch
Baugruppenprojekte – bevorzugt behandeln.
Die bereits beschlossenen Maßnahmen müssen eigentlich nur noch
umgesetzt werden und die von der Verwaltung vorgelegten Richtlinien
sind aus unserer Sicht der richtige Weg dazu und finden unsere volle
Unterstützung.
Zynische Thesen wie z.B. „jede Wohnung ist bezahlbar – nur nicht von
jedem“ – wie sich die FWG gerne zu diesem Thema positioniert, sind nicht
hilfreich und in der Sache nicht dienlich.
Eine Stadt wie Ulm – will sie modern und attraktiv sein und bleiben –
muss zum Ziel haben das jede Bürgerin und jeder Bürger eine bezahlbare
Wohnung finden kann.
Lassen Sie uns heute bloß nicht umkippen.
(Lassen Sie uns gemeinsam diesen Schritt in die richtige Richtung
machen)
Danke

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